Afstand van verhaal, een alternatief voor de huurdersaansprakelijkheidsverzekering

Een van de fundamentele verplichtingen van een huurder bestaat erin dat hij het gehuurde goed op het einde van de huurovereenkomst dient terug te bezorgen aan de verhuurder, in dezelfde staat zoals hij het ontvangen heeft bij aanvang van de huurovereenkomst. Daaruit volgt dat, in geval van beschadiging of vernietiging van het goed bijvoorbeeld door brand, tijdens de huurovereenkomst, de huurder hiervoor aansprakelijk gehouden wordt. De huurder kan dit wettelijk vermoeden weerleggen, maar dit blijkt soms uiterst moeilijk te zijn.

De huurdersaansprakelijkheidsverzekering biedt de huurder een oplossing voor dit belangrijk risico: ze komt tussen ter vergoeding van de huurschade, die tijdens de huurovereenkomst ontstond ingevolge de aansprakelijkheid van de huurder. Het afsluiten van een dergelijke verzekering wordt vaak als een verplichting opgenomen in de huurovereenkomst. Het bewijs van die verzekering zal ook voorgelegd moeten worden aan de verhuurder.

Let wel: De huurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt niet de schade aan de inboedel van de huurder. Daartoe is een afzonderlijke verzekering vereist.

Aan de huurdersaansprakelijkheidsverzekering hangt voor de huurder een prijskaartje vast, namelijk de betaling van een premie.

Als alternatief voor die huurdersaansprakelijkheidsverzekering wordt soms gekozen om in de huurovereenkomst een clausule “Afstand van verhaal” op te nemen.

Dergelijke clausule houdt in dat een partij afziet van haar rechten om de geleden schade terug te vorderen van de aansprakelijke. Zo blijft de huurder in principe buiten schot.

Indien een verhuurder een dergelijke clausule wenst op te nemen in de huurovereenkomst, dient deze zijn verzekeringsmaatschappij hiervan te verwittigen. De afstand van verhaal brengt namelijk een risicoverhoging met zich mee voor de verhuurder. De verzekeraar van de verhuurder kan zijn subrogatoir verhaalsrecht niet meer uitoefenen ten aanzien van de huurder. Het opnemen van de clausule in de brandverzekering van de verhuurder zal dan ook een verhoging van de premie met zich meebrengen, die de verhuurder dan eventueel kan doorrekenen aan de huurder.

De bijpremie die dient betaald te worden om deze risicoverhoging te dekken, zal echter aanzienlijk lager zijn dan de premie die moet betaald worden voor het afsluiten van een huurdersaansprakelijkheidsverzekering door de huurder, zodat er sprake is van een win-win situatie.

De clausule “afstand van verhaal” eist echter de bijzondere aandacht, van zowel de verhuurder als de huurder.

Voor de verhuurder is het van belang om in zijn verzekeringspolis een bepaling te laten opnemen waarin de verzekeraar afziet van zijn verhaal tegen de verhuurder zelf, ingeval deze laatste een verhaalsafstand opnam in het huurcontract met de huurder.

Voor de huurder is het dan weer belangrijk dat de verhaalsafstand niet alleen in de verzekeringspolis van de verhuurder wordt opgenomen, maar ook duidelijk vermeld wordt in het huurcontract.

Zo niet, bevindt de huurder zich in een fragiele positie. Denk maar aan het geval dat een verhuurder zijn verzekeringspremie niet betaalt en de verzekeringsovereenkomst wordt opgeschort. De verhuurder zou zich alsnog tot de huurder kunnen wenden.

Verder moeten beide partijen nagaan hoever de afstand van verhaal strekt.

Is hij enkel van toepassing op de contractuele aansprakelijkheid of ook op de buitencontractuele aansprakelijkheid van de huurder? Voor welke soort schade geldt de afstand van verhaal? Enkel brand-en waterschade of ook voor andere schade?

Zo wordt aansprakelijkheid door burenhinder in principe niet gedekt door de clausule “afstand van verhaal”, evenmin als het verhaal van derden voor de door hen geleden stoffelijke schade. Ook de eigen inboedelschade van de huurder blijft ongedekt. De huurder kan zich voor deze laatste risico’s indekken door er een afzonderlijke verzekering voor aan te gaan.

Ook kan er onduidelijkheid heersen indien er sprake is van onderverhuring/huisgenoten/gasten. Om discussie te vermijden, worden deze begrippen best uitdrukkelijk omschreven zowel in de verzekeringsovereenkomst als in het huurcontract. Tot slot kunnen er nog tal van andere vragen van toepassing zijn.

De clausule “afstand van verhaal” geldt als alternatief voor de huurdersaansprakelijkheidsverzekering. Volledig waterdicht is ze echter nog niet: er blijven risico’s aan verbonden waarmee zowel huurder als verhuurder rekening moeten houden. 

Een oplossing die bij aanvang kostenbeperkend werkt, biedt soms niet altijd de grootste zekerheid.

(Bron: Mr. Charlotte Vanneste, VDV advocaten)