Dossier huurdecreet - Herziening van de huurprijs

Het ontwerp van het nieuwe Vlaamse Huurdecreet werd inmiddels goedgekeurd. De globale inwerkingtreding ervan is voorzien voor september 2018.

In deze aflevering van onze reeks rond het Nieuwe Vlaamse Huurdecreet licht VDV Advocaten toe welke verfijning dit decreet zal toevoegen aan de reeds bestaande regeling met betrekking tot de herziening van de huurprijs bij negenjarige huurovereenkomsten.

Dat een huurprijs kan geïndexeerd worden, zodat hij aangepast blijft aan de kosten van levensonderhoud, is een gekend gegeven.

Minder gekend is de mogelijkheid voor partijen om, bij huurovereenkomsten met een negenjarige duur, een aanpassing van de huurprijs te vragen. Partijen kunnen deze herziening vragen tussen de negende en de zesde maand, voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode.

Wanneer de herziening aan de orde komt en partijen daaromtrent niet overeenkomen, kunnen huurder of verhuurder zich tot de rechter wenden, die vervolgens een herziening van de huurprijs kan toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 20% hoger of lager is dan de, op het tijdstip van de indiening van het verzoek, eisbare huurprijs.

Tegenover de stabiliteit en woonzekerheid die een negenjarige huurovereenkomst aan de huurder biedt, verleent de mogelijkheid om een herziening/verhoging van de huurprijs te bekomen, aan de verhuurder de garantie dat hij een redelijk rendement behoudt op zijn investering.

Deze regeling blijft behouden in het nieuwe Vlaamse Huurdecreet, maar er wordt een element aan toegevoegd.

Als uitzondering op de bestaande regeling wordt voorzien, dat de verhuurder een herziening van de huurprijs kan vragen, wanneer hij energiebesparende investeringen deed aan het verhuurde goed.

Deze herziening omwille van energiebesparende investeringen kan door de verhuurder ten alle tijde gevraagd worden en is dus niet afhankelijk van het verstrijken van een driejarige periode.

Wat wordt verstaan onder “energiebesparende investeringen”?

Met “energiebesparende investeringen” worden bedoeld de investeringen die de energieprestatie van het goed, zoals vermeld in het Energiedecreet, verbeteren.

Komen niet in aanmerking als “energiebesparende investeringen”, die aanleiding kunnen geven tot een prijsherziening: de energiebesparende investeringen die noodzakelijk waren om te voldoen aan de krachtens art. 5 van de Vlaamse Wooncode vastgestelde minimale kwaliteitsvereisten zoals dakisolatie en dubbel glas.

Als bijkomende vereiste geldt wel dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van de investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek. 

In geval de partijen niet tot een akkoord komen, oordeelt de rechter naar billijkheid over het verzoek tot huurprijsherziening van de verhuurder.

De vraag rijst of men hierbij rekening dient te houden met eventuele premies die de verhuurder ontving vanwege de overheid, het provincie- of gemeentebestuur,  of vanwege de netbeheerder?

Het antwoord is negatief.

Het is de bedoeling de verhuurder te stimuleren om zijn woning energiezuiniger te maken. Deze stimulans zou wegvallen, indien andere bekomen voordelen worden verrekend.

Tenslotte neemt men ook in overweging dat de energiebesparende investeringen uiteindelijk ook de huurder ten goede komen, want deze zal zijn energierekening ongetwijfeld zien dalen.

Het bestaande mechanisme van de huurprijsherziening bij negenjarige huurovereenkomsten voor woninghuur is niet zo goed gekend en wordt ook niet veelvuldig toegepast door huurder en/of verhuurder, dit in tegenstelling tot de praktijk bij handelshuur.

Teneinde energiebesparende investeringen vanwege de verhuurder te stimuleren, breidt het nieuwe Vlaamse Huurdecreet de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs voor de verhuurder uit.

Ingeval verhuurder en huurder, na het uitvoeren van de energiebesparende investeringen door de verhuurder, geen akkoord bereiken omtrent de nieuwe huurprijs, zal het aan de rechter toekomen om naar billijkheid te oordelen, waarbij hij de belangen van beide partijen zal afwegen.

Lees ook:

- Dossier Huurdecreet - De plaatsbeschrijving
- Dossier Huurdecreet - De huurovereenkomst en de beëindiging van het samenwonen
- Dossier Huurdecreet - Lot huurovereenkomst bij het overlijden van de huurder of verhuurder