Nieuw jaar, nieuwe spelregels

Het nieuwe jaar brengt traditioneel een aantal nieuwigheden in de wetgeving met zich mee. Ook in de vastgoedwereld is dat niet anders. We zetten graag deze vernieuwingen voor u op een rijtje. Deze gaan over het nieuwe energielabel bij woningen, de versoepeling voor mede-eigendom, het btw-stelsel voor verhuur van appartementen en woningen en de lening voor energiebesparende ingrepen. Een overzicht.

Vanaf 1 januari 2019 kan men kiezen voor het btw-stelsel voor de verhuur van onroerende goederen, op voorwaarde dat het gebouw gebruikt wordt voor professionele doeleinden. Op die manier wil de overheid onder meer vermijden dat de niet-gerecupereerde btw op bijvoorbeeld een verbouwing wordt doorgerekend in de huurprijs van een pand.

In tegenstelling tot bijvoorbeeld Nederland of het Verenigd Koninkrijk is de verhuur van appartementen of woningen bij ons in principe vrijgesteld van btw. Grote keerzijde van die regeling is dat professionelen of projectontwikkelaars de btw die ze zelf hebben betaald bij de aankoop of verbouwing van een pand, niet kunnen recupereren. Om dit te compenseren wordt de btw soms doorgerekend in de huurprijs, op kosten van de huurder.

Vanaf 2019 zal het toch mogelijk zijn om voor het btw-stelsel te kiezen voor verhuur van onroerende goederen, al is die optieregeling wel onderworpen aan een hele resem voorwaarden. Zo mag de huurder het gebouw enkel gebruiken voor een btw-plichtige activiteit. Voor wie gewoon een huis of appartement huurt om in te wonen, komt er dus niet ineens 21 procent btw bij de huurprijs.

Verder moeten verhuurder en huurder akkoord gaan met de regeling en is ze enkel van toepassing op gebouwen die vanaf 1 oktober 2018 worden gebouwd of erg grondig verbouwd. Gewone renovaties tellen niet. Met de wijziging zullen verhuurders de btw die ze betalen op de verbouwingswerken kunnen recupereren. De verhuurder kan het bedrag dan compenseren via de btw-aftrek. Bovendien moet de nieuwe regeling voorkomen dat verhuurders de btw doorrekenen in de huurprijs, en zou die normaal gezien dus moeten dalen.

De Vlaamse overheid biedt vanaf 1 januari 2019 niet langer aan iedereen een energielening aan voor energiebesparende ingrepen in de woning, zoals isolatie, hoogrendementsglas, zonnepanelen en warmtepompen. Alleen sociale doelgroepen en verenigingen kunnen nog zo'n lening afsluiten.

De energielening bestond tot nu toe uit twee onderdelen: een lening tegen 2 procent rente waarvan iedereen gebruik kon maken, en een renteloze lening (0 procent dus) voor de sociale doelgroep.

Maar omdat de banken intussen zelf leningen voor energiebesparende maatregelen aanbieden met minder dan 2 procent rente, besliste de Vlaamse regering om de 2 eigen procent-leningen af te schaffen vanaf 2019.

De energieleningen van 0 procent voor sociale doelgroepen blijven wel bestaan. Zij kunnen tot 15.000 euro lenen, terug te betalen over 10 jaar. De doelgroepen werden ook uitgebreid, waardoor meer mensen in aanmerking komen voor zo'n renteloze energielening. Ook de leningen tegen 1 procent voor "niet-commerciële instellingen en coöperatieve vennootschappen" (denk aan scholen, ziekenhuizen, vzw's ...) blijven bestaan.

In de nasleep van deze beslissing worden de energiehuizen hervormd. Zij stonden vooral in voor de energieleningen, maar krijgen nu een ruimere opdracht van energieloket. Burgers kunnen er onder meer terecht voor energiepremies, renovatieadvies en energiescans.

Op het energieprestatiecertificaat (EPC) van een woning, appartement of studio staat voortaan ook een energielabel. Dat gaat van A tot F, net zoals bij bijvoorbeeld koelkasten en wasmachines, waardoor je in een oogopslag een idee krijgt of de woonst energiezuinig is of niet. Het energielabel vormt een eenvoudige samenvatting van het energieprestatiecertificaat. Het gaat van A+ (uitstekend) tot F (ondermaats).

Bovendien zal het vernieuwde EPC ook concrete aanbevelingen bevatten over mogelijke ingrepen aan bijvoorbeeld dak, spouwmuren en binnen- of buitenmuren, hoeveel die ongeveer zullen kosten en hoe energie-efficiënt de woning nadien zal zijn. De bedoeling is dat meer mensen zo overtuigd worden om hun huis of appartement energiezuiniger te maken.

Een EPC wordt altijd opgemaakt bij de bouw van een nieuwe woning, en is verplicht wanneer je een woning of appartement wil verhuren. Wie al een geldig EPC heeft, is niet verplicht een nieuw te laten opmaken.

Tot nu toe stond op EPC's geen energielabel, maar wel een energiescore, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter (kWh/m2).

Eigenaars die zelf in hun appartement wonen en eigenaars die een appartement in hetzelfde gebouw verhuren, hebben vaak andere belangen, waardoor conflicten kunnen ontstaan. Een nieuwe regeling van minister van Justitie Koen Geens (CD&V) moet daar een einde aan maken.

Belangrijkste nieuwigheid is de versoepeling van meerderheden binnen de algemene vergadering. Nu is er nog een drievierdemeerderheid om knopen door te hakken bij grote werken, vanaf 2019 wordt dat teruggebracht tot een tweederdemeerderheid.

Wanneer de situatie dan toch blokkeert, kan een mede-eigenaar vragen om een voorlopige bewindvoerder aan te stellen, die dan de volledige bevoegdheid van de algemene vergadering overneemt. Dat kan wel enkel als de eigendom in grote financiële moeilijkheden verkeert of wanneer het gebouw zich in erg slechte staat bevindt en de algemene vergadering daar niets aan doet.