Regelgeving handelshuur pop-upwinkels en pop-uprestaurants

Het ‘Pop-up decreet’ dat in 2016 in het leven werd geroepen, schept een duidelijker juridisch kader voor de handelshuur van handelspanden op korte termijn, zoals pop-upwinkels en pop-uprestaurants. Wat het doel hiervan precies is en welke impact dit reeds heeft, wordt hieronder toegelicht door Pierre Vandepitte van VDV Advocaten.

Het “Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht”, gemeenzaam “het Pop-up decreet” genoemd of hierna ook “het Decreet”, is op 1 september 2016 in werking getreden.

De goedkeuring van het Decreet betekende een eerste effectieve stap in de regionalisering van de “specifieke regels betreffende de handelshuur”, een materie die voorafgaand aan de zesde staatshervorming van 2014, nog federaal was.

Het initiatief tot het scheppen van een juridisch kader voor de handelshuur op korte termijn kon rekenen op een breed politiek draagvlak, want het oorspronkelijk ontwerp van decreet, werd na advies van de Raad van State, en na amendering, uiteindelijk goedgekeurd door het Vlaams Parlement bij unanimiteit van de aanwezige stemmen.

De bedoeling van de indieners van het voorstel van decreet, zo blijkt uit de toelichting, was om een duidelijk kader te scheppen voor de kortetermijnhuur van handelspanden, naast de bestaande Handelshuurwet.

Enerzijds in het belang van de eigenaars van (leegstaande) handelspanden, die de mogelijkheid krijgen hun pand voor een beperkte periode te verhuren aan een lagere huurprijs, zonder aan deze lagere prijs gebonden te zijn voor de lange duur van de klassieke handelshuur, maar ook ten behoeve van ondernemers-detailhandelaars, die de slaagkansen van hun concept eerst kunnen uittesten, in afwachting van een duurzame vestiging van een detailhandelszaak.

Weliswaar bood de klassieke handelshuurwet een mogelijkheid om te komen tot een kortdurende handelshuurovereenkomst, doch dit kon enkel via een vroegtijdige opzegmogelijkheid te voorzien, in het voordeel van de huurder. Conform de bestaande Handelshuurwet is de opzegtermijn bepaald voor de huurder van suppletief recht, terwijl er voor de verhuurder geen afwijkingsmogelijkheid ten opzichte van de wettelijke termijn bestaat. De klassieke handelshuurwetgeving blijft voor alles een beschermingsregeling ten voordele van de huurder.

Tot voor het nieuwe Decreet waren eigenaar en ondernemer, indien zij samen wensten te opteren voor een kortetermijnregeling, bijna uitsluitend aangewezen op “de bezetting ter bede”, een rechtsfiguur gegroeid uit de praktijk, die echter onvoldoende rechtszekerheid biedt.

Eventueel kon er een beroep gedaan worden op de gelegenheidshuur, een uitzondering voorzien bij artikel 2,1 van de Handelshuurwet, die gold voor de huur, die wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan één jaar.

Het Pop-up decreet heeft het oude artikel 2,1 uit de Handelshuurwet afgeschaft en deze regeling vervangen door de verwijzing naar de handelshuur op korte termijn, zoals thans gereguleerd door het Decreet.

Het Pop-up decreet is momenteel pas twee jaar in werking, en het is dan ook te vroeg om definitief te oordelen of het Decreet de gewenste uitwerking heeft gehad en de ambities van de indieners heeft waargemaakt.

Het fenomeen van de pop-uphandelszaak was, vooral in de centrumsteden, reeds op gang gekomen voor de inwerkingtreding van het Pop-up decreet. Iedereen kan echter vaststellen dat het fenomeen zich sedert september 2016 verder sterk blijft ontwikkelen.

Exacte data omtrent de mate waarin verhuurder en huurder daarbij gebruik maken van een schriftelijke korte termijn handelshuurovereenkomst, overeenkomstig het nieuw Decreet, ontbreken nog.

Toch blijkt uit eenvoudige rondvraag dat, mede onder impuls van de middenstandsorganisaties, de schriftelijke korte termijn handelshuurovereenkomst in veel gevallen effectief wordt onderschreven, en dat partijen dus afstand hebben genomen van de bezetting ter bede.

De klassieke Handelshuurwet heeft in het verleden haar degelijkheid ruimschoots bewezen. De voorschriften werden in de loop der tijd nauwelijks gewijzigd en de Rechtspraak en Rechtsleer hebben de wetsartikelen verder verfijnd en geïnterpreteerd, ook in hun relatie tot andere wetteksten (gemeen huurrecht). 

Het valt af te wachten of het nieuwe Pop-up decreet op dezelfde wijze “the test of time” zal doorstaan. Momenteel is er nog zeer weinig gepubliceerde rechtspraak omtrent het nieuwe Decreet. 

Zonder strikte prognoses te doen omtrent toekomstige rechtspraak, blijkt toch reeds dat het nieuwe Decreet niet op alle vlakken even eenduidig is en klaarheid schept. Enkele voorbeelden kunnen dit illustreren.

Met betrekking tot het toepassingsgebied van het Decreet zullen een aantal uitbatingen , die als “pop-up fenomenen” worden beschouwd, toch niet onder de toepassing van het Decreet vallen. Het gaat om uitbatingen die niet gebeuren in een onroerend goed, dat uit zijn aard voor handelsverhuring is bestemd, bijvoorbeeld uitbatingen met een zeer tijdelijk karakter naar aanleiding van een evenement, uitgebaat in een tent of een caravan, of op het openbaar domein. De kwalificatie van de locatie in één of andere zin zal met andere woorden een rol spelen bij het oordeel omtrent de toepasselijkheid van het nieuw Decreet.

De klassieke Handelshuurwet vereist verder dat bij de kleinhandels- of ambachtelijke activiteit, die in het gehuurde goed wordt uitgeoefend, er rechtstreeks contact is tussen huurder en het publiek. Het Pop-up decreet neemt deze voorwaarde over, maar voegt daar aan toe “dat het geen belang heeft hoe dit contact tot stand komt”. Deze bijvoeging opent de poort naar de mogelijkheid om dit contact tot stand te laten komen via moderne communicatiemiddelen, terwijl waar de klassieke Handelshuurwet nog steeds vereist dat het contact fysisch tot stand komt in de gehuurde ruimte.

Er bestaat ook enige dubbelzinnigheid met betrekking tot de maximumduur van de korte termijn handelshuurovereenkomst. Artikel 3 van het Pop-up decreet bepaalt dat de duur een geheel jaar niet mag bereiken, terwijl artikel 2 bepaalt dat de huur uitdrukkelijk dient gesloten te worden voor een termijn die gelijk of korter is dan één jaar huur. Een huur met een duur van juist één jaar valt volgens artikel 3 van het Decreet niet, maar volgens artikel 2 wel onder het toepassingsgebied. De overige bepalingen van het Decreet sluiten eerder aan bij artikel 2 , zodat de huur van één jaar wellicht wel onder het Decreet zal vallen, maar niettemin.

De afstemming van het Pop-up decreet op de klassieke Handelshuurwet is evenmin perfect. De Handelshuurwet voorziet onder het nieuwe artikel 2,1 dat de huur die schriftelijk wordt gesloten voor een duur gelijk of korter dan één jaar, uitgesloten is van de werking van de klassieke Handelshuurwet, maar het Pop-up decreet spreekt enkel van een uitdrukkelijke overeenkomst. Beide begrippen hebben niet dezelfde betekening, maar indien deze samen dienen gelezen te worden is de conclusie dat de korte termijnhandelshuur overeenkomst uitdrukkelijk en schriftelijk dient overeengekomen te worden. Onduidelijkheid en onzekerheid blijft er ook omtrent de sanctie bij afwezigheid van een geschrift.

De vele bijzondere bepalingen van het Pop-up decreet (de termijn, geen mogelijkheid van stilzwijgende verlenging, de regeling ivm de verbouwingen, geen mogelijkheid van onderverhuring, …) zullen dienen toegepast te worden op feitelijke situaties, die soms complex zijn en die kunnen noodzaken tot interpretatie. Het Decreet zal daarbij getest worden op zijn juridische kwaliteiten.

Deze eer zal voornamelijk te beurt vallen aan de Vrederechter (van de plaats waar het voornaamste goed gelegen is), die bevoegd is om kennis te nemen van alle rechtsvorderingen, ingesteld op basis van het Decreet.