mardi 03 octobre 2017 10:30
“Het samenwonen in een gehuurde woning neemt een einde”
In een eerdere aflevering (afl. 2) van deze rubriek werd reeds toegelicht wat de impact zal zijn van het nieuwe Vlaamse huurdecreet op een lopende huurovereenkomst, in geval van overlijden van de huurder of verhuurder.
In deze bijdrage wil VDV Advocaten u, met verwijzing naar het Vlaamse huurdecreet, informeren over de gevolgen, die de beëindiging van het samenwonen, tussen partners of niet-partners, zal hebben op een lopende huurovereenkomst.
Samenwonen neemt vandaag diverse vormen aan.
Enerzijds zijn er de wettelijk geregelde vormen van samenwonen, zoals het huwelijk en het wettelijk samenwonen tussen partners/niet-partners.
Anderzijds zijn er ook veel personen die feitelijk samenwonen, d.w.z. op wijze die niet wettelijk geregeld is.
Wanneer nu het samenwonen in een gehuurde woning niet langer mogelijk blijkt, blijft de lopende huurovereenkomst een factor die men best niet uit het oog verliest.
We nemen onder de loep wat de huidige regelgeving daaromtrent voorziet en vervolgens welke nieuwigheden/wijzigingen het Vlaamse Huurdecreet invoert.
Huidige regelgeving
In het geval van huwelijk en wettelijk samenwonen zijn, voor wat betreft de gezinswoning, beide echtgenoten/partners gebonden door de huurovereenkomst, zelfs indien deze door één echtgenoot of één partner is afgesloten en zelfs indien deze dateert van vóór het huwelijk of het wettelijk samenwonen.
Alle handelingen inzake de huur, waaronder ook de opzegging van de huurovereenkomst, dienen van elke echtgenoot/partner uit te gaan en de verhuurder dient ze ook afzonderlijk aan elke echtgenoot/partner toe zenden of te betekenen.
Dit brengt met zich mee dat, wanneer een relatie beëindigd wordt en de echtgenoten/wettelijk samenwonende partners hun domicilie verplaatsen, zij niet eenzijdig de huurovereenkomst kunnen opzeggen en aldus verder gehouden zijn tot de huurovereenkomst.
Maar eveneens dat, wanneer er huurachterstal of huurschade ontstaat, deze door de verhuurder kan verhaald worden op beide echtgenoten/partners, zelfs al heeft één van de echtgenoten/partners deze huurovereenkomst niet mee ondertekend.
Bij feitelijk samenwonenden is de problematiek gelijkaardig, met dit verschil dat men enkel kan gehouden zijn tot de verplichtingen van de huurovereenkomst indien men de huurovereenkomst effectief mee heeft ondertekend.
Wijzigingen in het Vlaams huurdecreet
In het voorontwerp van Vlaams Huurdecreet wordt een specifiek hoofdstuk inzake medehuur ingevoerd.
Het automatisme waarbij gehuwden en wettelijk samenwonenden ook huurder worden, zelfs al hebben zij de huurovereenkomst niet mee ondertekend, blijft bestaan.
Bij andere vormen van samenwonen (feitelijke partnerrelaties of samenhuizen) moet de partner die de huurovereenkomst niet ondertekende, de instemming van de verhuurder bekomen om ook huurder te worden.
De wetgever heeft in het Vlaamse woningdecreet onderscheiden regels opgenomen voor het geval van de beëindiging van het huwelijk/de wettelijke samenwoning en voor het geval van de beëindiging van het feitelijk samenwonen.
De mogelijkheden bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning zijn de volgende:
- De huurders bereiken een akkoord: ze delen aan de verhuurder de gegevens mee van de partner die de huurovereenkomst alleen zal verderzetten en vanaf welk tijdstip;
- De huurders bereiken geen akkoord omtrent wie kan blijven verder wonen in de gezinswoning: ze kunnen zich wenden tot de rechter die zal beslissen wie de huurrelatie verderzet en vanaf wanneer;
- Ter bescherming van de verhuurder is voorzien dat, wanneer de overeenkomst bij aanvang door beide huurders werd ondertekend, de verhuurder de huurder nog gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is, kan aanspreken in betaling van de huurprijs.
Bij beëindiging van het feitelijk samenwonen is het volgende voorzien:
- Een der huurders kan de huurovereenkomst ten persoonlijke titel opzeggen; wanneer de andere huurder(s) de huurovereenkomst verderzet(ten) is er geen opzeggingsvergoeding verschuldigd;
- De huurder die vertrekt kan een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en de overblijvende huurder(s); indien hieromtrent geen overeenstemming kan worden gevonden kan de huurder die vertrekt de rechtbank verzoeken zijn kandidaat aan te stellen als huurder. De rechtbank kan de aanstelling van die persoon alleen afwijzen in drie gevallen: 1. geen financiële slagkracht van de kandidaat-huurder/ 2. op uitdrukkelijk verzoek van de overige huurders / 3. als de bezettingsnorm zoals voorzien in de Wooncode is overschreden;
- Indien geen nieuwe huurder wordt voorgesteld of de nieuwe huurder wordt niet aanvaard, dan kan de verhuurder de huurder, gedurende zes maanden vanaf het tijdstip dat hij geen huurder meer is, nog aanspreken in betaling van de huurprijs.
Besluit
De Vlaamse wetgever heeft via concrete regelgeving gepoogd een oplossing te vinden voor de problematiek van de lopende huurovereenkomst bij beëindiging van een huwelijk/wettelijk samenwonen of van feitelijk samenwonen.
Men heeft hierbij getracht een compromis te bereiken door enerzijds, aan de vertrekkende huurder de mogelijkheid te bieden de huurovereenkomst persoonlijk te beëindigen, en anderzijds het belang van de verhuurder, die één van zijn schuldenaars ziet vertrekken, niet uit het oog te verliezen.
Lees ook:
(Bron: Anouk Maes, VDV Advocaten)
is een eigentijds en gespecialiseerd advocatenkantoor. Vastgoedrecht, aannemings- en bouwrecht, algemeen contractenrecht maken deel uit van hun voorkeurmateries.