Belgische analisten vastgoedsector spreken elkaar tegen

Julien Manceaux, senior economist bij ING en eveneens auteur van verschillende studies inzake de Belgische vastgoedsector trekt de cijfers van de gepubliceerde Notarisbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat in twijfel. Deze jaarlijkse Notarisbarometer werd woensdag openbaar gemaakt en kondigde een lichte toename aan van de Belgische vastgoedactiviteiten in 2012. Julien Manceaux verwachtte echter een daling van vier tot vijf procent. Ook enkele makelaars zoals Century 21 verwijzen naar een daling van hun activiteiten in de periode 2012.

De econoom bij ING legt verder in zijn studie uit dat 2012 geen uitzonderlijk jaar was, maar dat het ook niet gelijkaardig was aan 2009. Hij verwachtte namelijk een daling van vier tot vijf procent van het aantal vastgoedtransacties. Dat onder andere doordat het aantal aankoopleningen in de eerste negen maanden van het jaar daalden met 2,9 procent. “De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat kondigde eerder een stijging van 1,1 procent aan van de Belgische vastgoedactiviteit. Dat is echter foutief omdat men hierbij verwijst naar het aantal getekende verkoopscompromissen, wat vóór de definitieve akte plaatsvindt,” aldus Julien Manceaux. Bart van Opstal, woordvoerder van het Belgisch notariaat is hier helemaal niet mee akkoord. “Bij ING kondigen ze al jaren een daling aan van het aantal vastgoedactiviteiten, maar dat is niet de werkelijkheid. Hier gaat het over het aantal effectief getekende documenten en daar hoort een verkoopscompromis ook bij. Daar is geen discussie over mogelijk.”

Volgens de Notarisbarometer kostte een huis in 2012 in België gemiddeld 226.814 euro ofwel 5,8 procent meer dan de gemiddelde prijs in 2011. De gemiddelde verkoopsprijs van een appartement kwam in 2012 neer op een bedrag van 199.990 euro, wat een daling van 3,1% voor het geheel van België vertegenwoordigt. De daling komt volledig ten goede van Vlaanderen (-2,5 procent tot 203.168 euro). In Wallonië (+1,3 procent tot 152.951 euro) en Brussel (+4,4 procent tot 219.302 euro) steeg de gemiddelde transactieprijs voor een appartement wel nog.

"Dat is mathematisch echter niet mogelijk,” stelt de analist van ING. Notarissen verklaren deze tegenstrijdigheid door het feit dat sommige onroerende goederen nog niet opgenomen zijn in hun database door bijvoorbeeld een afwezigheid van het kadastraal nummer. Het gaat hierbij dan om eigendommen die verkocht zijn op papier of over huizen die zijn opgedeeld in appartementen. "De daling van de gemiddelde prijs van appartementen is zeker correct op nationaal niveau, maar de gegevens moeten inderdaad worden aangepast voor de regio's,” reageert men bij de Federatie van het Belgisch Notariaat.

Julien Manceaux en Bart van Opstal zijn het er wel over eens dat beleggers nog steeds op de vastgoedmarkt aanwezig zijn en de vastgoedactiviteiten steunen. “Momenteel zijn ze wel meer beleggers actief op de markt van de appartementen,” vindt de ING-econoom, die verrast was over de lagere prijzen van de appartementen die werden onthuld door de Notarisbarometer. Hij beweert echter het tegendeel. “Het beleggen in appartementen zorgt namelijk voor een stijging van 3% van de gemiddelde prijs van appartementen in Vlaanderen.” Manceaux merkte op dat de nummers van notarissen niet noodzakelijk samenvallen met die van de FOD Economie. "Dat is normaal," reageert Bart van Opstal hierop. "Onze barometer is gebaseerd op compromissen terwijl de statistieken van FOD Economie gebaseerd zijn op onze effectieve daden. Het gaat hier dus over een gat van vier maanden. We zijn namelijk meer in harmonie met de ontwikkelingen," voegt hij eraan toe.

Uit de studie van ING blijkt verder ook nog dat Julien Manceaux voor het jaar 2013 een vrij goed jaar voorspelt, met een herstel van het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in beleggers. Zo zal het aantal transacties omhoog geduwd worden en zal de prijs tussen 2 tot 4% verhogen. Op middellange termijn wordt het alsmaar waarschijnlijker dat de context van de vastgoedmarkt drastisch zal veranderen door de meeste steunfactoren van de afgelopen jaren.

In de periode 2014-2016 zullen de prijzen vermoedelijk vallen tot 15% en dat als gevolg van de waarschijnlijke stijging van de rente die de koopkracht zal beperken, zegt Manceaux. "Sinds de crisis van 2008 is de gemiddelde maandelijkse betaling niet meer toegenomen," aldus de econoom. "De bijdrage via besparingen blijft de motor, maar biedt geen compensatie voor andere effecten," besluit hij.