Nieuw sinds 1 januari 2020 - Van energie-eisen tot woonkredieten en dakisolatie

Wie een nieuw huis bouwt in Vlaanderen, moet vanaf 1 januari rekening houden met strengere energie-eisen. Het maximale E-peil (een maat voor het energieverbruik van de woning, red.) wordt verlaagd van E40 naar E35. En het E-peil voor wie een doorgedreven renovatie uitvoert met energiemaatregelen (een zogenoemde ingrijpende energetische renovatie) daalt naar E70.

Het maximale E-peil voor nieuwe woningen is de voorbije jaren steeds strenger geworden. Van E100 in 2006 ging het naar E40 in 2018. Nu volgt een nieuwe stap, naar E35, alvorens in 2021 het maximale E-peil E30 wordt. Dat laatste peil staat gelijk aan BEN-wonen (waarbij BEN staat voor "bijna energieneutraal").

In de praktijk zal de E35-eis niet zoveel gevolgen hebben. Want uit cijfers die begin 2019 werden verspreid, bleek dat het gemiddelde E-peil voor nieuwbouwwoningen toen al E28 bedroeg. Zes op de tien nieuwe woningen beantwoordden zelfs al aan de BEN-norm E30 (die pas vanaf 2021 zal gelden). Ook het gemiddelde E-peil bij ingrijpende energetische renovaties ligt al duidelijk lager dan de nieuwe eis.

Daarnaast wordt vanaf 1 januari het energieprestatiecertificaat (EPC), een document dat aantoont hoe energiezuinig een gebouw is, verplicht bij de verkoop of verhuur van "kleine niet-residentiële eenheden". Denk bijvoorbeeld aan een bakkerij, café, apotheek, een kantoor- of een praktijkruimte.

Ook banken en verzekeraars zullen vanaf 1 januari strengere normen moeten hanteren voor het toekennen van een woonkrediet. Vooral voor het toekennen van woonkredieten met een zeer hoge "loan to value"-ratio (kredietbedrag ten opzichte van de waarde van het huis, red.) moeten banken voorzichtiger worden. Daarnaast zal ook meer rekening gehouden worden met de reeds bestaande schuldenlast en maandelijkse aflossingslast.

De maatregelen zijn er gekomen op vraag van het Europees Comité voor Systeemrisico's (ESRB) dat eerder al waarschuwde voor een oververhitting van de Belgische vastgoedmarkt. Die Europese waakhond pleitte zelfs voor wettelijke maatregelen, maar de Nationale Bank geeft de voorkeur aan duidelijke, zelfregulerende afspraken met de financiële instellingen.

Een van die afspraken is de nieuwe norm dat voor een eigen woning maximaal 90 procent van de waarde mag worden geleend. De koper moet de rest zelf op tafel leggen. Financiële instellingen kunnen hier wel, in beperkte mate, van afwijken, bijvoorbeeld voor startende kopers.

Voor woningen om te verhuren, moet het maximale leenbedrag beperkt blijven tot 80 procent van de waarde van het vastgoed. Ook hier is een kleine afwijking mogelijk.

Banken zullen in de toekomst ook strenger toekijken op de aflossingslast van gezinnen of hun totale schuldenlast. "In geval van niet-respect zal de betrokken bank of verzekeringsmaatschappij wel een goede verantwoording moeten kunnen voorleggen volgens het zogenaamde 'comply or explain'-principe", waarschuwde de Nationale Bank.

Woningen die geen of niet genoeg dakisolatie hebben, kunnen vanaf 1 januari ook ongeschikt worden verklaard. Dat is een gevolg van de Vlaamse dakisolatienorm die in 2015 in werking is getreden. Ook dubbel glas is vanaf 2020 verplicht. De norm geldt voor alle zelfstandige woningen, zoals studio's, eengezinswoningen en appartementen. Geen of onvoldoende dakisolatie wordt sinds 2015 als tekortkoming genoteerd, maar vanaf 2020 legt de controleur er 15 strafpunten voor op. Dat betekent dat de woning meteen afgekeurd kan worden. De eigenaar moet dan werken uitvoeren om de woning geschikt te maken.

Dakisolatie zou minimaal 3 tot 4 centimeter dik moeten zijn (officieel heet het dat de R-waarde minimaal 0,75 m2 K/W of vierkante meter kelvin per watt moet zijn). Als het huis een ongebruikte zolder heeft, dan moet de zoldervloer geïsoleerd zijn.

De norm geldt zowel voor de eigen woning als voor huurwoningen. Maar de sancties wanneer een woning ongeschikt wordt verklaard (jaarlijkse heffing, strafrechtelijke gevolgen), zijn er vooral voor verhuurders, en niet voor mensen die in hun eigen, enige woning leven.

Nog nieuw in 2020 is de dubbelglasnorm. Ook hier geldt eerst een overgangsperiode, waarin het ontbreken van dubbel glas bij controle van de woning een aantal strafpunten oplevert. Vanaf 2023 gaat het om 15 strafpunten en kan een woning dus ongeschikt worden verklaard als er geen dubbel glas is.