Bedrog bij de verkoop van een onroerend goed

Het komt wel eens voor dat een aangekocht onroerend goed niet beantwoordt aan hetgeen de koper voor ogen had bij de aankoop. Meestal vindt dit zijn oorzaak in het feit dat de koper bepaalde informatie werd onthouden of dat hem verkeerde informatie werd verstrekt.

In dergelijke gevallen claimt de koper soms “bedrogen te zijn” of “zich bedrogen te voelen”.

Het begrip ‘bedrog’ is echter een specifiek begrip uit het Burgerlijk Recht en mag niet licht in de mond genomen worden. Lode Derudder van VDV Advocaten geeft alvast meer tekst en uitleg over dit gegeven.

Bedrog is een wilsgebrek waarbij de wil van één van de contractspartijen op een “gebrekkige” wijze is tot stand gekomen en waarbij de andere contractspartij, door het gebruik van listige of bedrieglijke kunstgrepen, de eerste partij overtuigde te contracteren.

Opdat er - juridisch gezien -  sprake zou zijn van “bedrog” dient aan vier voorwaarden te worden voldaan.

1. Bedrog houdt in dat er “kunstgrepen” ( misleidende gedragingen ) moeten aangewend zijn.

Onder dergelijke kunstgrepen kunnen leugens of onwaarheden ( een leugen is volgens Van Dale een “onware mededeling met het doel te misleiden”) vallen, maar ook het zogenaamd omstandig stilzwijgen. Zowel het geven van foutieve informatie als het zwijgen wanneer men hoorde te spreken, kunnen dus een vorm van bedrog uitmaken.

2. Het bedrog moet uitgaan van de medecontractant, wat op het eerste zicht misschien voor de hand ligt.

Wanneer bij de verkoop echter een makelaar tussenkwam en kunstgrepen hanteerde, zal het van belang zijn of deze makelaar met de verkoper al dan niet verbonden was door lastgeving.

Enkel bij lastgeving zal de nietigheid van de verkoopovereenkomst kunnen gevorderd worden omdat het bedrog van de makelaar-lasthebber in dat geval toegerekend wordt aan de lastgever-verkoper.

3. Bedrieglijk opzet: het moet de bedoeling geweest zijn om de wederpartij, door het gebruik van kunstgrepen, tot het sluiten van de overeenkomst te bewegen, m.a.w om haar te misleiden.

4. Tenslotte moeten de aangewende kunstgrepen doorslaggevend geweest zijn. Dit is het geval wanneer vaststaat dat de bedrogen kandidaat-koper niet of tegen andere voorwaarden zou gecontracteerd hebben, indien de verkoper geen kunstgrepen zou aangewend hebben.

De bedrogen koper kan de nietigheid vorderen van de koopovereenkomst op grond van bedrog; hij kan ook genoegen nemen met een schadevergoeding of de beide combineren.

De koper die zich op bedrog beroept, dient daarvan het bewijs in al zijn bestanddelen te leveren. Dit bewijs kan geleverd worden met alle middelen van recht.

De toepassingen van bedrog bij de verkoop van onroerend goederen zijn verscheiden van aard. Enkele voorbeelden:

- De verkoper die weet dat de loods, die hij te koop aanbiedt, moet afgebroken worden, maar dit voorafgaandelijk aan de verkoop tijdens de onderhandelingen verzwijgt voor de kandidaat-koper, maakt zich schuldig aan bedrog;

- De verkoper van een perceel grond verzwijgt dat, ingevolge geldende verkavelingsvoorwaarden, een deel van de grond gratis aan de gemeente moet worden afgestaan;

- Een perceel wordt voorgesteld en verkocht als gelegen in een bouwzone, terwijl het in landbouwzone ligt;

- De verkoper die zware gebreken aan een open haard verzwijgt, waarbij deze open haard als enige verwarming functioneert, maakt zich eveneens schuldig aan bedrog;

- De verkoper die verzwijgt dat de woning onbewoonbaar is verklaard;

Soms neemt een ontgoochelde koper snel het woord “bedrog” in de mond.

Echter enkel wanneer de koper bewijst dat aan de vier voorwaarden tot “bedrog” is voldaan, zal hij met succes de nietigverklaring van de verkoop kunnen vorderen voor de rechtbank.

In veel gevallen zal een koper zich weliswaar om zeer uiteenlopende redenen wel bedrogen voelen, maar zal de koopovereenkomst niet kunnen nietig verklaard worden op basis van bedrog omdat aan één of meer van de voorwaarden voor bedrog niet is voldaan.

Lees ook:

- Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed

- Dossier huurdecreet - Lot huurovereenkomst bij overlijden van de huurder of verhuurder

- Betaling van voorschot op verkoopprijs bij ondertekening van de compromis