Een onroerend goed kopen met kennis van zaken

Een onroerend goed aankopen vindt in principe steeds plaats in twee stappen. Wanneer je tot een akkoord komt met de verkoper dient eerst een onderhandse verkoopovereenkomst, ook genaamd compromis, ondertekend te worden. Meestal is het de vastgoedmakelaar die deze overeenkomst opstelt, ofwel de notaris van de verkoper.

De onderhandse koopovereenkomst is in principe bindend, dat wil zeggen dat beide partijen, verkoper en koper, gebonden zijn door hun handtekening en daarna niet meer onder de overeenkomst uit kunnen.

Binnen de vier maanden na ondertekening van de compromis, zal bij de aangeduide notaris(sen) nog de “authentieke” of “notariële” verkoopakte dienen verleden te worden, waardoor de koper werkelijk eigenaar wordt van het aangekochte goed. 

De notaris zorgt ervoor dat deze akte naderhand geregistreerd wordt en overgeschreven op het hypotheekkantoor, zodat alles wettelijk in orde is en je over “een eigendomstitel” beschikt. Vanaf dan ben je werkelijk eigenaar van het aangekochte goed en is de aankoop tegenstelbaar aan derden.

Die eerste stap in het aankoopproces, de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis), is echter heel belangrijk. Deze overeenkomst bevat namelijk de voorwaarden waaronder partijen instemmen met de verkoop. Het gaat hier in eerste instantie over het voorwerp van de verkoop (wat koop ik juist ) en over de prijs (hoeveel betaal ik en wat is er inbegrepen in de prijs). Maar ook andere voorwaarden zullen aan bod komen. 

Zo bekomt de koper in principe het genot en het gebruik van het goed (met sleuteloverdracht) bij het verlijden van de notariële akte, maar dit is niet altijd zo: de verkoper kan als voorwaarde stellen dat hij het goed nog een tijdje mag blijven bewonen na het verlijden van de notariële akte. Het komt er dan op aan de in verkoopovereenkomst de voorwaarden van dit verlengd gebruik duidelijk vast te leggen, teneinde discussies achteraf te vermijden. De overeenkomst zal dus best antwoord geven op de volgende vragen: tot welke uiterste datum mag de verkoper het goed nog blijven bewonen? Betaalt de verkoper een maandelijkse vergoeding  voor dit gebruik? Wie staat in voor de betaling van onderhoud en kosten in deze periode?,…

De partijen zouden bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de verkoper nog bepaalde werken of aanpassingen aan het verkochte goed dient door te voeren tegen de datum van het verlijden van de notariële akte. In de verkoopovereenkomst neemt men best op gedetailleerde wijze op over welke aanpassingen het gaat, hoe de controle door de koper zal gebeuren, etc.

Het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst is dus echt maatwerk. Het tijdperk van de voorgedrukte standaardverkoopovereenkomsten is lang verleden tijd?

Naast de voorwaarden van de verkoop, dient de verkoopovereenkomst aan de kandidaat-koper ook belangrijke informatie te verschaffen.

Met het toenemend aantal wettelijke en administratieve voorschriften wordt deze functie van de verkoopovereenkomst steeds belangrijker. De overheid wenst dat de koper met kennis van zaken aankoopt en beschikt over belangrijke informatie, vooraleer hij zijn handtekening plaatst. Er zijn sancties voorzien wanneer deze informatie de koper wordt ontzegd.

Zo dient de verkoopovereenkomst melding te maken of er voor het verkochte goed bepaalde bijzondere voorwaarden van toepassing zijn, zoals erfdienstbaarheden, een voorkooprecht ten voordele van een private persoon of een overheidsinstantie, een basisakte (bij aankoop appartement), verkavelingsvoorschriften,…

Bij verkoop van een verhuurd goed, dient de koper inzage te krijgen van het lopende huurcontract, maar zal hij wel zelf dienen na te gaan welke opzegmogelijkheden er voor hem zijn.

De koper dient eveneens kennis te krijgen van de overstromingsinformatie met betrekking tot het goed en van de bodemgesteldheid, dit laatste via aflevering van een bodemattest. Het zou immers kunnen dat er op de betreffende grond in het verleden risico-activiteiten plaatsvonden, die noodzaken tot onderzoek en desgevallend tot sanering.

Zeer belangrijk is ook de voorafgaandelijke aflevering van het stedenbouwkundig uittreksel aan de koper. Dit is een document afgeleverd door de gemeente, waarin de informatie uit het gemeentelijk plannen- en vergunningenregister is opgenomen. Men vindt er onder andere info met betrekking tot de bestemming van het goed, de gekende bouwvergunningen/bouwmisdrijven voor het goed, afgeleverde milieuvergunningen, belastingsreglementen van toepassing op het goed.

Bij verkoop van een woning, tenzij in bepaalde uitzonderingsgevallen, moet de koper ook een energieprestatiecertificaat bekomen en een keuringsattest van de elektrische installaties. Wanneer aan het goed in het verleden bepaalde werken werden uitgevoerd, zal de aflevering van een postinterventiedossier mogelijk vereist zijn.

De verkoopovereenkomst dient melding te maken van deze informatie, minstens wordt bevestigd dat de koper de betreffende attesten en documenten ontving.

Bij inbreuk op de informatieplicht zal de koper in bepaalde gevallen de nietigheid van de verkoopovereenkomst kunnen inroepen. Soms kan het ontbreken van de informatie nog rechtgezet worden bij het verlijden van de notariële akte.

Een ding staat vast: de koper heeft er belang bij dat hij voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, zoveel mogelijk informatie bekomt met betrekking tot het aan te kopen goed en dat deze informatie vermeld wordt in de verkoopovereenkomst.

Daartoe is vereist dat de immobiliënmakelaar of de notaris, die gelast is met de tekoopstelling en de opmaak van de verkoopovereenkomst, deze wettelijke informatie en stukken voorafgaandelijk aanvraagt aan de bevoegde instanties.

Deze praktijk is stilaan vaste regel, maar toch wordt hij soms nog over het hoofd gezien, vooral wanneer men dringend de handtekening van de koper wenst te bekomen. Het is dus aan de koper om diligent en alert te zijn.