Hervormingen inzake gedwongen appartementsmede-eigendom

donderdag 29 juni 2017 11:00
Hervormingen inzake gedwongen appartementsmede-eigendom

"Eigenheid van de appartementsmede-eigendom" 

Het eigendomsrecht is één van de hoekstenen van ons rechtsstelsel. De meest fundamentele eigenschap van een eigendom is haar exclusiviteit. De volheid van bevoegdheden en het uitsluitingsrecht zijn daar de twee voornaamste uitwerkingen van.

Met de toenemende trend van hoogbouw, verstedelijking en verdichting van het woonnet, neemt het belang van mede-eigendom, en in het bijzonder van de appartementsmede-eigendom, in onze samenleving toe.
De gedwongen appartementsmede-eigendom is echter in se een onnatuurlijke oefening, daar de exclusiviteit, verbonden aan het klassiek eigendomsrecht, dient gecombineerd te worden met voldoende aandacht voor het collectief belang, inherent aan de mede-eigendom.

Ook het nabuurschap (cfr. het oude adagium “beter een goede buur dan een verre vriend”) krijgt bij appartementsmede-eigendom een nieuwe dimensie. Wanneer onderscheiden mede-eigenaars in een appartementsblok tegengestelde belangen voor ogen hebben bij het beheer van het gebouw, kan het goede nabuurschap soms veraf zijn, getuige daarvan de talrijke conflicten bij het beheer van mede-eigendommen.

Mini-democratie

Een mede-eigendom is in feite een mini-democratie: elke partij behoudt haar exclusiviteit (private delen), maar staat ook een deel van haar bevoegdheden af ten behoeve van het collectief beheer (gemeenschappelijke delen).

Om het geheel draaiende te houden, groeperen de eigenaars zich in een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Die rechtspersoon organiseert zich naar het ‘check and balances’ model, door middel van een aantal (controle)organen. 

Zo zetelen de eigenaars samen in de algemene vergadering waar alle beslissingen worden genomen.

De AV kiest de syndicus, de natuurlijke of rechtspersoon die voornamelijk belast is met het dagelijks beheer en met de uitvoering van de beslissingen van de VME. In de gevallen waar er meer dan 20 kavels zijn, dient er naast de syndicus ook nog een Raad van Mede-Eigendom (RME) te zijn aangesteld. Dit orgaan staat de syndicus bij in zijn dagelijkse taken.

Wetswijziging op komst

De wettelijke voorschriften inzake de appartementsmede-eigendom werden oorspronkelijk gecodeerd in de wet van 8 juli 1924, herzien bij de wet van 20 juni 1994, en naderhand gemoderniseerd in de wet van 2 juni 2010. 
Maar zelfs na de wetswijziging van 2010 bleven er nog een aantal belangrijke structurele knelpunten in de regelgeving bestaan. Onder invloed van de maatschappelijke ontwikkelingen op het terrein, heeft de regering de noodzaak tot verdere aanpassing van de wet op de gedwongen mede-eigendom erkend. De Minister van Justitie heeft in oktober 2014 dan ook een werkgroep ingesteld, met als opdracht de ervaringen uit de praktijk te vertalen in een aantal beleidsaanbevelingen.

De werkgroep heeft alvast een aantal hervormingen voorgesteld, op basis van de volgende krachtlijnen: het versoepelen in de werking van de Vereniging van mede-eigenaars en haar organen; het optimaliseren van de efficiëntie binnen de VME; het herbalanceren van de verplichtingen en verantwoordelijkheden binnen de mede-eigendom en het scheppen van duidelijkheid voor de eigenaars en het opheffen van rechtsonzekerheid.
Het gaat om voorstellen die mogelijks dit jaar nog kunnen leiden tot een wetswijziging. We overlopen even wat de voorgestelde hervormingen kunnen betekenen.

Versoepeling bij de werking van de organen

De versoepeling bij de werking van de organen laat zich het meest voelen in de Algemene Vergadering (AV). Waar de AV thans beslist met drie/vierde meerderheid, volstaat voortaan een twee/derde gekwalificeerde meerderheid van de stemmen om beslissingen te nemen.

Ook reikt de hervorming een oplossing aan in geval van een deadlock, d.i. een blokkering van de besluitvorming, via de gerechtelijke aanstelling van een voorlopige bewindvoerder. De voorlopige bewindvoerder treedt op in de plaats van de AV en is gelast met de door de rechter toegekende taken.

De voorgestelde hervorming maakt komaf met de vereiste van unanimiteit bij de beslissing tot totale heropbouw van het gebouw. Immobilisatie wordt op die manier vermeden. Verder worden ook de bevoegdheden van de bouwpromotor om over te kunnen gaan tot strikt noodzakelijk geworden veranderingen, duidelijk omschreven.

Efficiëntie binnen de Vereniging van Mede-eigenaars

De Vereniging van Mede-eigenaars (VME) wil men eveneens middelen aanreiken om efficiënter te werken. 

De rode draad in deze is transparantie, stabiliteit, en coördinatie. De drietand aan ingrepen die de hervorming voordraagt zijn: de afslanking van de statuten om zo een formele statutenwijziging te vermijden telkens een beslissing wordt genomen (waardoor de nadruk meer op de inhoud van de beslissing komt te liggen); een verplichte bijdrage aan het reservefonds om beter beheer van het gebouw en meer financiële transparantie te bekomen; en de syndicus wordt van meer middelen voorzien om zo efficiëntere invordering van de bijdragen in de lasten te waarborgen.

Herbalancering van de verplichtingen

De hervorming beoogt een beter evenwicht bij de verdeling van de verplichtingen, die ten laste vallen van de onderscheiden actors bij appartementsmede-eigendom. Zo zal de verhuurder zijn huurder voortaan dienen op de hoogte te brengen van de beslissingen genomen door de Algemene Vergadering (waar dit vroeger de syndicus was). De communicatie tussen syndicus en eigenaars wordt aangescherpt.

Verder zullen de eigenaars die voor bepaalde delen alle kosten dragen, in principe als enige mogen beslissen (toepassing van het principe “de betaler beslist”). Denk hier bijvoorbeeld aan de kosten voor vernieuwing van de lift: Betaalt de eigenaar van een gelijkvloersappartement volgens de basisakte niet mee in de kosten van de lift, dan vervalt ook zijn medebeslissingsrecht op dit vlak. 

Nieuwe duidelijkheid

Ten slotte ambieert de hervorming ook verduidelijking van enkele begrippen die, ook na de wet van 2010, voor verwarring en rechtsonzekerheid bleven zorgen, zoals bijvoorbeeld bij de exclusieve gebruiksrechten, die bij sommige mede-eigendommen van toepassing zijn.

Er wordt ook een einde gemaakt aan het mistig statuut van “de feitelijke deelvereniging van mede-eigenaars”.

Appartementsmede-eigendomsrecht in beweging.

Inzake het beheer van appartementsmede-eigendommen is er dus een grote behoefte aan rechtszekerheid. 

Deadlock of boycot situaties tussen de verschillende eigenaars leiden tot de aftakeling van de fysieke staat van het gebouw en zijn gemeenschappelijke delen. Daarmee gepaard gaat de waardevermindering van de privatieven van de eigenaars, wat uiteindelijk ruïnering kan veroorzaken. Hervormingen zoals hierboven omschreven, moeten dan ook worden aangemoedigd.

Het appartementsmede-eigendomsrecht is volop in beweging en volgt alvast de polsslag van de samenleving.

(Bron: Maxim Van Eeckhout, VDV Advocaten)


 is een eigentijds en gespecialiseerd advocatenkantoor. Vastgoedrecht, aannemings- en bouwrecht, algemeen contractenrecht maken deel uit van hun voorkeurmateries.

Het laatste vastgoednieuws in je mailbox?

Lees meer nieuws over ...