Meerwaardebelasting op woningen

Het aankopen van een woning om ze daarna op korte termijn tegen een hogere prijs door te verkopen, kan in tijden van lage spaarrentes en goedkope leningen bijzonder aantrekkelijk lijken. Maar wordt deze gerealiseerde winst, of “meerwaarde” ook belast? Het antwoord op deze vraag is genuanceerd. Een overzicht.

Het uitgangspunt in fiscale zaken is het zogenaamde “legaliteitsbeginsel”, wat inhoudt dat in principe alles vrij is van belasting, tenzij de wet anders bepaalt. Eenvoudigweg gesteld: “geen belasting zonder wet”.

Het systeem van meerwaardebelasting op onroerend goed dat de Belgische wetgever heeft uitgewerkt, beoogt kunstmatige prijsverhogingen tegen te gaan en de vastgoedmarkt zoveel mogelijk te behoeden voor speculatieve kopers op korte termijn. Kopers die op lange termijn hun rendement willen behalen, blijven zo goed als buiten schot.

Het wetboek inkomstenbelastingen maakt inzake de meerwaardebelasting op de verkoop van onroerende goederen een onderscheid tussen ongebouwde en gebouwde onroerende goederen. Een woning dient gekwalificeerd te worden als een gebouwd onroerend goed, terwijl gronden of leegstaande terreinen, akkers, bossen,… als ongebouwde onroerende goederen gelden.

Ingeval men een gebouwd onroerend goed, bijvoorbeeld een woning, met winst doorverkoopt, binnen de vijf jaar na aankoop, wordt een meerwaardebelasting opgelegd. Als referentieperiode hierbij houdt de fiscus rekening met de data van de notariële aan- en verkoopakten.

De meerwaarde of de winst die gerealiseerd is, wordt belast aan een tarief van 16,5%.

Concreet betekent dit dat je geen meerwaardebelasting verschuldigd bent op de gerealiseerde winst indien je langer dan vijf jaar wacht om de aangekochte woning door te verkopen. Hieruit blijkt de intentie van de wetgever om kopers met een langetermijnvisie inzake rendement buiten schot te laten.

Eenvoudigweg zou men kunnen veronderstellen dat de meerwaardebelasting wordt geheven op het verschil tussen de aankoopprijs en de gerealiseerde verkoopprijs. In die redenering zou op een gerealiseerde winst van bijvoorbeeld 50.000 euro, 16,5% of 8.250 euro belasting geheven worden.

Dit is echter niet het geval. De wetgever laat toe een aantal factoren en bedragen in rekening te brengen, ten gunste van de belastingplichtige. We lichten de factoren, die een rol spelen bij de berekening, hieronder kort toe.

De verkoopwaarde is de prijs die je als verkoper met de nieuwe koper hebt bedongen.

Natuurlijk zou de speculatieve verkoper, die meerwaardebelasting wenst te vermijden, er belang bij kunnen hebben om een “officiële” lage verkoopprijs te bedingen, en zijn winst “onder tafel” te regelen met de koper.

Daarom stelt het wetboek inkomstenbelastingen dat, als de bedongen verkoopwaarde lager ligt dan de venale waarde (dit is de waarde die de belastingadministratie hanteert om de registratierechten of de btw te berekenen), deze venale waarde dient te worden gehanteerd als verkoopwaarde voor de berekening van de meerwaardebelasting.

Deze verkoopwaarde mag steeds verminderd worden met de kosten die de verkoper heeft gemaakt om de verkoop te realiseren. Hiermee wordt bedoeld: de kosten van vastgoedmakelaar, advertentiekosten,….

De aankoopwaarde is de prijs die je destijds als koper voor het gebouwd onroerend goed betaald hebt.

Voor de berekening van de meerwaarde mag de aankoopprijs verhoogd worden - naar keuze van de belastingplichtige - , ofwel met 25% (forfaitaire aankoopkosten), ofwel met de werkelijke aankoopkosten in geval deze meer zouden bedragen dan 25 %. Deze werkelijke aankoopkosten dient de belastingplichtige dan wel te kunnen aantonen.

Bijkomend mag deze verhoogde aankoopwaarde, voor ieder jaar dat verstrijkt tussen de notariële akten van aan- en verkoop, nogmaals verhoogd worden met 5%.

Daarnaast mag je de aankoopwaarde nog verhogen met de kosten van bouwwerken, wanneer zij werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer.

Aldus ziet de in rekening te brengen verhoogde aankoopwaarde er als volgt uit: (Aankoopprijs + 25% forfait) + 5% verhoging per jaar + kosten van bouwwerken

Het positieve verschil tussen de berekende (verlaagde) verkoopwaarde en berekende (verhoogde) aankoopwaarde is de meerwaarde. Deze meerwaarde is onderworpen aan de meerwaardebelasting van 16,5%.

De berekening van de meerwaarde dien je te verantwoorden in de aangifte van personenbelasting met een specifieke bijlage.

Er is geen sprake van een meerwaardebelasting op de gerealiseerde winst bij verkoop van een gebouwd onroerend goed wanneer er meer dan vijf jaar is versteken tussen de notariële akte van aan- en deze van verkoop.

Zelfs indien er verkocht wordt binnen de vijf jaar na verwerving is er in de volgende gevallen geen meerwaardebelasting verschuldigd:

Wanneer je de woning meer dan zes maand hebt bewoond (hoofdverblijfplaats gezin), dit in de twaalf maanden voorafgaandelijk de verkoop van de woning. Dan kan je deze binnen de vijf jaar na aankoop verkopen met winst zonder heffing van meerwaardebelasting.

De verkoop van een gebouwd onroerend goed, binnen de vijf jaar na verwerving ingevolge nalatenschap, is niet belastbaar.

Onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen, personen onder voorlopig bewind en juridisch onbekwamen, worden vrijgesteld.

Het systeem van meerwaardebelasting bij de verkoop van gebouwd onroerend goed is erop gericht speculatieve transacties op korte termijn tegen te gaan. 

De correcties die de wetgever voorzag bij de berekeningswijze, zullen de belastingplichtige, die koopt en terug verkoopt op korte termijn, meestal toch nog toelaten het bedrag van de verschuldigde meerwaardebelasting te beperken.