Deze website maakt gebruik van cookies die voor een optimale gebruikerservaring zorgen. Door gebruik te maken van deze website verklaart u dat u hiermee akkoord gaat. Meer info

Verkoop van een woning langs elektronische weg

maandag 16 april 2018 10:00
Verkoop van een woning langs elektronische weg

“Nieuwe wet om obstakels weg te werken bij het sluiten van overeenkomsten via e-mail” 

In het Belgisch Recht is reeds geruime tijd de mogelijkheid voorzien dat contracten langs elektronische weg tot stand komen.

Het huidige Wetboek Economisch Recht (WER) laat dit uitdrukkelijk toe, mits aan bepaalde zogenaamde “functionele vereisten” wordt voldaan. Deze functionele vereisten hebben onder meer betrekking op de mogelijkheid van latere raadpleging van de tekst van het verstuurde bericht, en van de zekerheid dat de vermelding effectief uitgaat van diegene die zich verbindt. Pierre Vandepitte van VDV Advocaten geeft alvast een overzicht.

Deze laatste voorwaarde verwijst naar de zogenaamde “elektronische handtekening”.
Voor de elektronische handtekening bestonden in het Belgisch Recht voorheen al en aantal voorschriften, die echter weinig uniformiteit vertoonde: alleen al de gebruikte terminologie zoals “elektronische handtekening”, “numerieke handtekening”, digitale handtekening”, was in de onderscheiden wetteksten verschillend.

De recente Europese “eIDAS-verordening” (nr 910/2014) reglementeert de elektronische handtekening op Europees niveau en beoogt onder andere uniformiteit in de terminologie. Deze verordening gaf in België aanleiding tot de invoering van wetten, die de bestaande regelgeving aanpassen en ook terminologische wijzigingen, o.a. in het Burgerlijk Wetboek, doorvoeren.

Uitzondering op de regel

De mogelijkheid van totstandkoming langs elektronische weg is in het huidig Belgisch Recht echter niet voorzien voor alle contracten. 

Het bestaande Wetboek Economisch Recht (WER) somt een aantal uitzonderingen op, waaronder als eerstvernoemde “de contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten.” Concreet betekent dit dat voor verkopen van onroerend goed de totstandkoming langs elektronische weg in principe niet voorzien is.

Een arrest van het Hof van Beroep in Antwerpen van 19 december 2016, legde dit pijnpunt bloot en oordeelde dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed niet tot stand kan komen via elektronische weg (lees e-mail). In het uitvoerig gemotiveerde arrest wordt onder andere verwezen naar de uitzonderingsregeling voor de koop-verkoop van onroerend goed, voorzien in het Wetboek Economisch Recht.

Dit arrest veroorzaakte veel ophef, en er werd geopperd dat de klok inzake digitalisering door het Hof van Beroep serieus werd teruggedraaid. 

Een wetgevend initiatief om tegemoet te komen aan de behoeften van de praktijk, waar onderhandelingen bij de aankoop van een onroerend goed frequent langs elektronische weg worden gevoerd, leek dus noodzakelijk.

Wetgevend initiatief van minister van Digitale Agenda

Met zijn wetsontwerp, voluit omschreven als “Ontwerp van wet tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg“, beoogt minister van Digitale Agenda Alexander De Croo enerzijds, de harmonisatie van de gebruikte terminologie en, anderzijds, het wegwerken van obstakels voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg.

Daarbij houdt men in het bijzonder ook de verkoopovereenkomsten van onroerend goed voor ogen, zo blijkt uit de voorgestelde wetsaanpassing.

In de nieuwe regeling wordt de verkoop van een onroerend goed niet meer beschouwd als een principiële uitzondering op de mogelijkheid van totstandkoming langs elektronische weg. Echter wordt de hoven en rechtbanken de mogelijkheid verleend om na te gaan of er in het concrete geval praktische belemmeringen bestaan voor het vervullen van de wettelijke of reglementaire vormvereisten met betrekking tot de totstandkoming van de overeenkomst langs elektronische weg.

In mensentaal betekent dit dat de Rechter niet meer zal gehouden zijn door een wetsvoorschrift, dat bepaalt dat een verkoop van een onroerend goed in principe niet tot stand kan komen (louter) langs elektronische weg. De Rechter zal ervan mogen uitgaan dat dit wel kan, echter tenzij er in het concrete geval bepaalde praktische belemmeringen met betrekking tot de totstandkoming van het contract zouden bestaan.
De beoordelingsvrijheid van de Rechter wordt dus vergroot.

Besluit

Het recente wetsontwerp van minister van Digitale Agenda De Croo werd inmiddels goedgekeurd door de ministerraad. 
Het zal thans voorgelegd worden aan de Raad van State voor advies en vervolgens verdere behandeling in de Kamer krijgen.

Ingevolge de voorgestelde wetswijziging zal de verkoop van een onroerend goed langs elektronische weg mogelijk worden, doch bij betwisting zal de Rechter kunnen oordelen of de wettelijke voorschriften met betrekking tot de totstandkoming van een contract langs elektronische weg, wel werden gerespecteerd.

Het wetsontwerp houdt derhalve een aanzienlijke versoepeling in bij de digitale afwikkeling van de verkoop van een onroerend goed, doch omvat geen vrijgeleide voor het voeren van schimmige onderhandelingen en voor het afsluiten van dubieuze transacties langs elektronische weg. De Rechter waakt.

Lees ook:

(Bron: Pierre Vandepitte, VDV Advocaten)


 is een eigentijds en gespecialiseerd advocatenkantoor. Vastgoedrecht, aannemings- en bouwrecht, algemeen contractenrecht maken deel uit van hun voorkeurmateries.

Het laatste vastgoednieuws in je mailbox?

Ik neem kennis van de gebruiksvoorwaarden

Lees meer nieuws over ...