Vermelde prijs bij een vastgoedadvertentie niet bindend

Een vastgoedmakelaar is in de regel een lasthebber die op verzoek van een eigenaar een onroerend goed te koop stelt tegen een bepaalde prijs, met de bedoeling een koper te vinden voor het goed in kwestie.

"Het mandaat van de makelaar houdt principieel niet in dat de makelaar de verkoper kan verbinden en dus in de plaats en voor rekening van de verkoper de koopovereenkomst kan afsluiten. Dit laatste dient te gebeuren door de verkoper zelf, die daartoe samen met de koper de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent," aldus Pierre Vandepitte van VDV Advocaten.

Van dit beginsel kan afgeweken worden als de eigenaar-verkoper van het goed vooraf met de makelaar uitdrukkelijk vastlegt dat de makelaar wel over een mandaat tot verkoop zal beschikken.

De kandidaat-koper die hiermee geconfronteerd wordt, zal er goed aan doen aan de makelaar het bewijs van dergelijk mandaat op te vragen en dit minutieus na te zien, zodat hij achteraf niet de ontkenning/afwijzing van de gesloten overeenkomst door de eigenaar-verkoper dient te trotseren.

Maar, wanneer er geen uitdrukkelijk mandaat tot verkoop werd verleend, strekt de opdracht van de makelaar enkel tot bemiddeling.

Voor de vastgoedmakelaar is het uiterst belangrijk om aan het publiek kenbaar te maken voor welke onroerende goederen hij over een bemiddelingsopdracht beschikt.

In deze aankondigingen, geafficheerd aan zijn kantoor, in de geschreven pers, of op zijn website, zal de makelaar meestal de vraagprijs voor het goed vermelden.

Soms wordt ook vermeld “op aanvraag” of wordt de geïnteresseerde gevraagd een bod te doen, maar deze gevallen laten we hier even buiten beschouwing.

De vraag stelt zich of er zekerheid is dat je het goed effectief kan kopen, wanneer je, zonder prijsonderhandelingen, ingaat op de door de makelaar aangekondigde vraagprijs.

Het Hof van Beroep te Antwerpen diende zich reeds over deze kwestie te buigen.

De Rechter kwam tot de conclusie, met verwijzing naar de aard van het mandaat van vastgoedmakelaar (bemiddeling maar geen verkoop), dat het aanbod van de makelaar niet bindend is, maar enkel een uitnodiging aan de geïnteresseerden om een aanbod tot aankoop te doen.

Dit betekent dat de verkoper nog steeds in de mogelijkheid blijft om te weigeren aan jou te verkopen, zelfs wanneer je de door de makelaar aangekondigde vraagprijs biedt. Het is aannemelijk dat de verkoper van deze mogelijkheid zal gebruik maken wanneer er zich, gelijktijdig of op korte termijn, een andere kandidaat-koper aanbiedt die bereid is een hogere prijs te geven. Mogelijks zal de verkoper zelfs jouw bod uitgespeeld hebben om een hoger bod uit te lokken van de andere gegadigde.

Maar dit laatste hoeft zelfs niet: de verkoper blijft vrij te verkopen aan een derde tegen de prijs die hij verkiest.

Wanneer je als kandidaat-koper onmiddellijk gewonnen bent voor de aankoop en de gevraagde verkoopprijs wenst te bieden, is het aangewezen om een bod te doen met beperking in de tijd.

Op deze wijze dwing je de verkoper tot het nemen van een snelle beslissing omtrent een aantrekkelijk aanbod en vermijd je dat jouw bod gedurende langere tijd gebruikt wordt om hogere biedingen uit te lokken.

Niettemin blijft de verkoper vrij het bod al dan niet te aanvaarden.

Lees ook:

- Een onroerend goed kopen met kennis van zaken

- Betaling van voorschot op verkoopprijs bij ondertekening van de compromis

- Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed